题目
[组合题]（计算问答·2019）某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2016 年 1 月以 9 000 万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目 2016 年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为 2 月 25 日，2018 年 12 月底竣工，发生房地产开发成本 6 000 万元；开发费用 3 400 万元。（3）该项目所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本 600 万元。（4）2019 年 4 月，该项目销售完毕，取得含税销售收入 36 750 万元。（其他相关资料：契税税率 4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10%，企业对该项目选择简易计税方法计征增值税）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。[要求1]说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。
[要求2]
计算该项目应缴纳的增值税额。
[要求3]
计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加。
[要求4]
计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
[要求5]
计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
[要求6]
计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
答案解析
[要求1]
答案解析：理由：房地产开发企业销售其开发的房地产老项目可以选择简易计税方法计缴增值税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。由于该项目《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为 2016 年 2 月 25 日，在2016 年 4 月 30 日前，所以属于房地产老项目，可以选择简易计税方法计税。
[要求2]
答案解析：该项目应缴纳的增值税额＝ 36 750÷（1 ＋ 5%）×5% ＝ 1 750（万元）。
[要求3]
答案解析：计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加＝ 1 750 ×（7% ＋ 3% ＋ 2%）＝ 210（万元）。
[要求4]
答案解析：
取得土地使用权所支付的金额＝ 9 000×（1 ＋ 4%）＝ 9 360（万元）。
允许扣除的开发成本＝ 6 000（万元）。
允许扣除的房地产开发费用＝（9 360 ＋ 6 000）×10% ＝ 1 536（万元）。
[要求5]
答案解析：计算土地增值税时允许扣除项目金额合计＝ 9 360 ＋ 6 000 ＋ 1 536 ＋ 210 ＋（9 360＋ 6 000）×20% ＝ 20 178（万元）。
[要求6]
答案解析：
不含税收入＝ 36 750 － 1 750 ＝ 35 000（万元）。
增值额＝ 35 000 － 20 178 ＝ 14 822（万元）。
增值率＝ 14 822÷20 178×100% ＝ 73.46%，适用税率 40%，速算扣除系数 5%。
该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额＝ 14 822×40% － 20 178×5% ＝ 4 919.9（万元）。
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本题来源：备考25年注会《税法》三色笔记-真题试卷
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拓展练习
第1题
[单选题]依据《企业所得税法》的规定，下列各项中按负担所得的企业所在地确定所得来源地的是（ ）。答案解析
答案：
D
答案解析：选项A：销售货物所得，按交易活动发生地确定所得来源地；选项B：权益性投资资产转让所得按被投资企业所在地确定所得来源地；选项C：动产转让所得按照转让动产的企业或机构、场所所在地确定所得来源地。
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第2题
[单选题]个人转让已购商品房在转让前实际发生的装修费用，符合规定的，最高扣除限额为房屋原值的（ ）。答案解析
答案：
B
答案解析：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的 15%；商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的 10%。选项 B 当选。
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第4题
[单选题]重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按（ ）时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。答案解析
答案：
A
答案解析：重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用，选项 A 当选。
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第5题
[单选题]自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，向（ ）税务机关申报缴纳土地增值税。答案解析
答案：
B
答案解析：自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，向房地产坐落地的税务机关申报缴纳土地增值税，选项 B 当选。
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