题目
[组合题]某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计 8 000 万元，本年度占用 80% 开发写字楼。开发期间发生开发成本 5 000 万元；发生管理费用 3 200 万元、销售费用 1 800 万元、利息费用 500 万元（不能提供金融机构的证明）。9 月，该写字楼竣工验收，10 ～ 12 月，房地产开发公司将写字楼总面积的 3/5 直接销售，销售合同记载取得收入为 15 000 万元（不含税）。12 月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的 1/5 抵偿材料价款。剩余的 1/5 公司转为固定资产自用。（其他相关资料：开发费用扣除的比例为 10%。该公司采用简易计税方法计缴增值税，不考虑地方教育附加）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。[要求1]抵债部分的写字楼是否需要缴纳土地增值税，并说明理由。
[要求2]
计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
[要求3]
计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
[要求4]
计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税额。
答案解析
[要求1]
答案解析：
抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳土地增值税。
理由：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
[要求2]
答案解析：
取得土地使用权所支付的金额＝ 8 000×80%×（3/5 ＋ 1/5）＝ 5 120（万元）。
房地产开发成本＝ 5 000×（3/5 ＋ 1/5）＝ 4 000（万元）。
房地产开发费用＝（5 120 ＋ 4 000）×10% ＝ 912（万元）。
[要求3]
答案解析：
销售收入＝ 15 000÷[3/5÷（3/5 ＋ 1/5）] ＝ 20 000（万元）。
与转让房地产有关的税金＝ 20 000×5%×（7% ＋ 3%）＝ 100（万元）。
加计扣除金额＝（5 120 ＋ 4 000）×20% ＝ 1 824（万元）。
扣除项目金额总计＝ 5 120 ＋ 4 000 ＋ 912 ＋ 100 ＋ 1 824 ＝ 11 956（万元）。
[要求4]
答案解析：
增值额＝ 20 000 － 11 956 ＝ 8 044（万元）。
增值率＝ 8 044÷11 956×100% ＝ 67.28%，适用税率 40%，速算扣除系数为 5%。
应缴纳土地增值税＝ 8 044×40% － 11 956×5% ＝ 2 619.8（万元）。
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本题来源：备考25年注会《税法》三色笔记-真题试卷
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拓展练习
第1题
[不定项选择题]下列贷款类型中，提取的贷款损失准备金，可以在企业所得税税前扣除的有（ ）。答案解析
答案：
A,D
答案解析：贷款（含抵押、质押、担保、信用等贷款）准予税前提取贷款损失准备金，选项A、D当选；金融企业的委托贷款、代理贷款不得提取贷款损失准备金在税前扣除，选项B、C不当选。
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第2题
[单选题]个人转让已购商品房在转让前实际发生的装修费用，符合规定的，最高扣除限额为房屋原值的（ ）。答案解析
答案：
B
答案解析：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的 15%；商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的 10%。选项 B 当选。
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第3题
[单选题]下列关于海洋工程环境保护税的说法中，符合规定的是（ ）。答案解析
答案：
C
答案解析：海洋工程环境保护税按月计算、按季申报缴纳，选项 A 不当选。向海洋环境排放大气污染物的，按照每一排放口或没有排放口的应税污染物排放量折合的污染当量数从大到小排序后的前三项污染物计征环境保护税，选项 B 不当选。海洋工程环境保护税由纳税人所属海洋石油税务（收）管理分局负责征收，选项 D 不当选。
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第4题
[不定项选择题]下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。答案解析
答案：
A,D
答案解析：纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，选项 B 不当选；房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税，选项 C 不当选。
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第5题
[单选题]甲进出口公司代理乙工业企业进口设备，同时委托丙货运代理人办理托运手续，海关进口增值税专用缴款书上的缴款单位是甲进出口公司。该进口设备的增值税纳税人是（ ）。答案解析
答案：
A
答案解析：代理进口货物以海关开具的完税凭证上的纳税人为增值税纳税人。
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