题目
[组合题](2022 改编)2019 年 7 月,某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下:(1)2015 年 1 月以 8 000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地,并缴纳契税,因闲置 1 年,支付土地闲置费 400 万元。(2)2016 年 1 月开始动工建设,发生开发成本 5 000 万元;银行贷款凭证显示利息支出1 000 万元。(3)2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 80%,共计取得不含税收入 20 000 万元;可售建筑面积的 20% 投资入股某酒店,约定共担风险、共享收益。(4)公司已按照 3% 的预征率预缴了土地增值税 600 万元,并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。(其他相关资料:当地适用的契税税率为 5%,省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%,所在省政府允许扣除地方教育附加,此题暂不考虑印花税,该房地产企业选择简易计税方法计算增值税)要求:根据上述资料,按照下列序号计算回答问题,如有计算需计算出合计数。
[要求1]简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
[要求2]

计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

[要求3]

计算该公司清算土地增值税时允许扣除的税金及附加。

[要求4]

计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。

[要求5]

回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金,简要说明理由。

[要求6]

回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告,在什么条件下可以采信。

答案解析
[要求1]
答案解析:理由:房地产公司直接销售可售建筑面积已达到 80%,剩余 20% 部分对外投资视同销售,即已完成全部销售,应进行土地增值税清算。
[要求2]
答案解析:允许扣除的土地使用权支付金额= 8 000×(1 + 5%)= 8 400(万元)。
[要求3]
答案解析:

收入合计= 20 000÷80%×(20% + 80%)= 25 000(万元)。

应缴纳的增值税= 25 000×5% = 1 250(万元)。

允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加= 1 250×(7% + 3% + 2%)= 150(万元)。

[要求4]
答案解析:

允许扣除的项目金额合计= 8 400 + 5 000 + 1 000 +(8 400 + 5 000)×5% + 150+(8 400 + 5 000)×20% = 17 900(万元)。

增值率=(25 000 - 17 900)÷17 900×100% = 39.66%。

应缴纳的土地增值税=(25 000 - 17 900)×30% = 2 130(万元)。

补缴的土地增值税= 2 130 - 600 = 1 530(万元)。

[要求5]
答案解析:

不加收滞纳金。

理由:纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

[要求6]
答案解析:税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。
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本题来源:第十章 奇兵制胜(章节练习)(2024)
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拓展练习
第1题
[单选题]计算土地增值税时,所销售的房产对应的下列费用中,不准予按照实际发生额从收入总额中扣除的是(  )。
  • A.前期工程费
  • B.耕地占用税
  • C.排污费、绿化费
  • D.建房贷款超期支付的罚息
答案解析
答案: D
答案解析:前期工程费、耕地占用税、排污费和绿化费均属于房地产开发成本的组成部分,可按照实际发生额扣除。建房贷款超期支付的罚息不能扣除,选项 D 当选。
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第2题
[不定项选择题]下列情形中,应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有(  )。
  • A.房屋产权未确定的
  • B.房屋产权所有人不在房屋所在地的
  • C.房屋租典纠纷未解决的
  • D.房屋承典人不在房屋所在地的
答案解析
答案: A,B,C,D
答案解析:产权所有人、承典人不在房屋所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳房产税。
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第3题
[不定项选择题]下列关于契税计税依据的说法中,正确的有(  )。
  • A.农村集体土地承包经营权的转移,不征收契税
  • B.土地使用权出让的,计税依据包括安置补助费、青苗补偿费
  • C.房屋互换免征契税
  • D.以自有房产作股投入本人独资经营的企业,不征契税
答案解析
答案: A,B,D
答案解析:土地使用权互换、房屋互换,其计税依据为所换取的土地使用权、房屋的价格差额。当互换价格相等时,免征契税;互换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税,选项 C 不当选。
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第4题
[不定项选择题]房地产开发企业办理土地增值税清算时,下列费用中,属于房地产开发成本扣除范围的有(  )。(2023)
  • A.前期工程费
  • B.开发间接费用
  • C.建筑安装工程费
  • D.公共配套设施费
答案解析
答案: A,B,C,D
答案解析:选项 A、B、C、D 均当选。
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第5题
[组合题]

(2020)某房地产开发公司是增值税一般纳税人,2020 年 5 月,拟对其开发的位于市区的写字楼项目进行土地增值税清算。该项目资料如下:

(1)2016 年 1 月以 8 000 万元竞得国有土地一宗,并按规定缴纳契税;

(2)2016 年 3 月开始动工建设,发生房地产开发成本 15 000 万元,其中包括装修费用 4 000 万元;

(3)发生利息支出 3 000 万元,但不能提供金融机构贷款证明;

(4)2020 年 3 月,该项目全部销售完毕,共计取得含税销售收入 42 000 万元;

(5)该项目已预缴土地增值税 450 万元。

(其他相关资料:契税税率为 5%,利息支出不能提供金融机构贷款证明,当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10%,计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计 240 万元,该公司对项目选择简易计税方法计缴增值税)

要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。

答案解析
[要求1]
答案解析:

符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

③直接转让土地使用权的。

本题中该项目全部销售完毕,应进行土地增值税清算。

[要求2]
答案解析:计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额= 8 000×(1 + 5%)= 8 400(万元)。
[要求3]
答案解析:该项目应缴纳的增值税额= 42 000÷(1 + 5%)×5% = 2 000(万元)。
[要求4]
答案解析:计算土地增值税时允许扣除的开发费用=(8 400 + 15 000)×10% = 2 340(万元)。
[要求5]
答案解析:计 算 土 地 增 值 税 时 允 许 扣 除 项 目 金 额 的 合 计 数 = 8 400 + 15 000 + 2 340 + 240+(8 400 + 15 000)×20% = 30 660(万元)。
[要求6]
答案解析:

增值额= 42 000 - 2 000 - 30 660 = 9 340(万元)。

增值率= 9 340÷30 660×100% = 30.46%,适用税率 30%。

该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额= 9 340×30% = 2 802(万元)。

该房地产开发项目应补缴的土地增值税额= 2 802 - 450 = 2 352(万元)。

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