题目
[组合题](2022 改编)2019 年 7 月,某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下:(1)2015 年 1 月以 8 000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地,并缴纳契税,因闲置 1 年,支付土地闲置费 400 万元。(2)2016 年 1 月开始动工建设,发生开发成本 5 000 万元;银行贷款凭证显示利息支出1 000 万元。(3)2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 80%,共计取得不含税收入 20 000 万元;可售建筑面积的 20% 投资入股某酒店,约定共担风险、共享收益。(4)公司已按照 3% 的预征率预缴了土地增值税 600 万元,并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。(其他相关资料:当地适用的契税税率为 5%,省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%,所在省政府允许扣除地方教育附加,此题暂不考虑印花税,该房地产企业选择简易计税方法计算增值税)要求:根据上述资料,按照下列序号计算回答问题,如有计算需计算出合计数。
[要求1]简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
[要求2]

计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

[要求3]

计算该公司清算土地增值税时允许扣除的税金及附加。

[要求4]

计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。

[要求5]

回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金,简要说明理由。

[要求6]

回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告,在什么条件下可以采信。

答案解析
[要求1]
答案解析:理由:房地产公司直接销售可售建筑面积已达到 80%,剩余 20% 部分对外投资视同销售,即已完成全部销售,应进行土地增值税清算。
[要求2]
答案解析:允许扣除的土地使用权支付金额= 8 000×(1 + 5%)= 8 400(万元)。
[要求3]
答案解析:

收入合计= 20 000÷80%×(20% + 80%)= 25 000(万元)。

应缴纳的增值税= 25 000×5% = 1 250(万元)。

允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加= 1 250×(7% + 3% + 2%)= 150(万元)。

[要求4]
答案解析:

允许扣除的项目金额合计= 8 400 + 5 000 + 1 000 +(8 400 + 5 000)×5% + 150+(8 400 + 5 000)×20% = 17 900(万元)。

增值率=(25 000 - 17 900)÷17 900×100% = 39.66%。

应缴纳的土地增值税=(25 000 - 17 900)×30% = 2 130(万元)。

补缴的土地增值税= 2 130 - 600 = 1 530(万元)。

[要求5]
答案解析:

不加收滞纳金。

理由:纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

[要求6]
答案解析:税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。
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本题来源:第十章 奇兵制胜(章节练习)(2024)
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拓展练习
第1题
[单选题]赠与房屋时,计算应纳契税的计税依据是(  )。(2017)
  • A.房屋原值
  • B.摊余价值
  • C.协议价格
  • D.市场价格
答案解析
答案: D
答案解析:土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,其计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格,选项 D 当选。
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第2题
[单选题]下列房地产交易行为中,应当缴纳土地增值税的是(  )。
  • A.房地产公司出租别墅
  • B.非营利的基金会将合作建造的房屋转让
  • C.房地产公司通过国家机关将其拥有的房屋赠与学校
  • D.城市居民之间互换自有居住用住房且经核实
答案解析
答案: B
答案解析:合作建房建成后转让的,应当缴纳土地增值税,选项 B 当选;房地产的出租不属于土地增值税的征税范围,选项 A 不当选;纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不属于土地增值税的征税范围,选项 C 不当选;个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税,选项 D 不当选。
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第3题
[不定项选择题]甲、乙两人互换房产,甲房产价值 200 万元,乙房产价值 150 万元,乙另支付补价 50 万元。当地政府规定的契税税率为 3%,下列说法中,正确的有(  )。
  • A.甲、乙双方均需要缴纳契税
  • B.仅由乙缴纳契税
  • C.甲应当缴纳契税 6 万元
  • D.乙应当缴纳契税 1.5 万元
答案解析
答案: B,D
答案解析:土地使用权互换、房屋互换,互换价格相等的,互换双方计税依据为零;互换价格不相等的,以其差额为计税依据,由支付差额的一方缴纳契税。选项 B、D 当选。
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第4题
[组合题]

某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权,支付价款、税费合计 8 000 万元,本年度占用 80% 开发写字楼。开发期间发生开发成本 5 000 万元;发生管理费用 3 200 万元、销售费用 1 800 万元、利息费用 500 万元(不能提供金融机构的证明)。9 月,该写字楼竣工验收,10 ~ 12 月,房地产开发公司将写字楼总面积的 3/5 直接销售,销售合同记载取得收入为 15 000 万元(不含税)。12 月,该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款,经双方协商,房地产开发公司用所开发写字楼的 1/5 抵偿材料价款。剩余的 1/5 公司转为固定资产自用。

(其他相关资料:开发费用扣除的比例为 10%。该公司采用简易计税方法计缴增值税,不考虑地方教育附加)

要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。

答案解析
[要求1]
答案解析:

抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳土地增值税。

理由:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。

[要求2]
答案解析:

取得土地使用权所支付的金额= 8 000×80%×(3/5 + 1/5)= 5 120(万元)。

房地产开发成本= 5 000×(3/5 + 1/5)= 4 000(万元)。

房地产开发费用=(5 120 + 4 000)×10% = 912(万元)。

[要求3]
答案解析:

销售收入= 15 000÷[3/5÷(3/5 + 1/5)] = 20 000(万元)。

与转让房地产有关的税金= 20 000×5%×(7% + 3%)= 100(万元)。

加计扣除金额=(5 120 + 4 000)×20% = 1 824(万元)。

扣除项目金额总计= 5 120 + 4 000 + 912 + 100 + 1 824 = 11 956(万元)。

[要求4]
答案解析:

增值额= 20 000 - 11 956 = 8 044(万元)。

增值率= 8 044÷11 956×100% = 67.28%,适用税率 40%,速算扣除系数为 5%。

应缴纳土地增值税= 8 044×40% - 11 956×5% = 2 619.8(万元)。

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第5题
[组合题]

某加工零配件企业 2022 年 6 月 5 日转让其位于郊区的一栋空置厂房并签订了合同,取得不含增值税销售收入 3 200 万元。2012 年建造该办公楼时,为取得土地使用权支付金额 700 万元,能提供已支付的地价款凭据,发生建造成本 800 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后,确定该办公楼的重置成本价为 2 500 万元,成新度折扣率为 60%,允许扣除相关税金及附加 360 万元。

要求:根据上述资料,按照下列顺序计算回答问题,如有计算需计算出合计数。

答案解析
[要求1]
答案解析:土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的 7 日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此,该零配件加工企业应在 6 月 12 日前进行土地增值税的纳税申报。
[要求2]
答案解析:评估价格= 2 500×60% = 1 500(万元)。
[要求3]
答案解析:扣除项目金额合计数= 1 500 + 700 + 360 = 2 560(万元)。
[要求4]
答案解析:

增值额= 3 200 - 2 560 = 640(万元)。

增值额与扣除项目金额的比率= 640÷2 560×100% = 25%,适用税率为 30%。

应缴纳的土地增值税= 640×30% = 192(万元)。

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