题目
[组合题](2022 改编)2019 年 7 月,某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下:(1)2015 年 1 月以 8 000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地,并缴纳契税,因闲置 1 年,支付土地闲置费 400 万元。(2)2016 年 1 月开始动工建设,发生开发成本 5 000 万元;银行贷款凭证显示利息支出1 000 万元。(3)2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 80%,共计取得不含税收入 20 000 万元;可售建筑面积的 20% 投资入股某酒店,约定共担风险、共享收益。(4)公司已按照 3% 的预征率预缴了土地增值税 600 万元,并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。(其他相关资料:当地适用的契税税率为 5%,省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%,所在省政府允许扣除地方教育附加,此题暂不考虑印花税,该房地产企业选择简易计税方法计算增值税)要求:根据上述资料,按照下列序号计算回答问题,如有计算需计算出合计数。
[要求1]简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
[要求2]

计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

[要求3]

计算该公司清算土地增值税时允许扣除的税金及附加。

[要求4]

计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。

[要求5]

回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金,简要说明理由。

[要求6]

回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告,在什么条件下可以采信。

答案解析
[要求1]
答案解析:理由:房地产公司直接销售可售建筑面积已达到 80%,剩余 20% 部分对外投资视同销售,即已完成全部销售,应进行土地增值税清算。
[要求2]
答案解析:允许扣除的土地使用权支付金额= 8 000×(1 + 5%)= 8 400(万元)。
[要求3]
答案解析:

收入合计= 20 000÷80%×(20% + 80%)= 25 000(万元)。

应缴纳的增值税= 25 000×5% = 1 250(万元)。

允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加= 1 250×(7% + 3% + 2%)= 150(万元)。

[要求4]
答案解析:

允许扣除的项目金额合计= 8 400 + 5 000 + 1 000 +(8 400 + 5 000)×5% + 150+(8 400 + 5 000)×20% = 17 900(万元)。

增值率=(25 000 - 17 900)÷17 900×100% = 39.66%。

应缴纳的土地增值税=(25 000 - 17 900)×30% = 2 130(万元)。

补缴的土地增值税= 2 130 - 600 = 1 530(万元)。

[要求5]
答案解析:

不加收滞纳金。

理由:纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

[要求6]
答案解析:税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。
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本题来源:第十章 奇兵制胜(章节练习)(2024)
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拓展练习
第1题
[单选题]甲向乙借款 110 万元,后因没有足够的货币资金,甲以一套价值 100 万元(不含增值税)的房产向乙抵偿所欠债务,并支付差价款 10 万元。已知契税税率为 3%。根据契税法律制度的规定,关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中,正确的是(  )。
  • A.甲应缴纳契税 3 万元
  • B.甲应缴纳契税 3.3 万元
  • C.乙应缴纳契税 3 万元
  • D.乙应缴纳契税 2.7 万元
答案解析
答案: C
答案解析:契税由房屋权属承受人乙缴纳。以房产抵债的,按房产现值缴纳契税,应缴纳契税= 100×3% = 3(万元),选项 C 当选。
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第2题
[单选题]下列情形中,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是(  )。
  • A.取得销售(预售)许可证满 3 年仍未销售完毕的
  • B.直接转让土地使用权的
  • C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
  • D.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
答案解析
答案: A
答案解析:

主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形:

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积

的比例在 85% 以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满 3 年仍未销售完毕的;(选项 A 当选)

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。

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第3题
[不定项选择题]

甲企业共有两处房产 A 和 B,房产原值共计 2 000 万元,2022 年年初,将两处房产用于投资联营,将原值为 800 万元的 A 房产投资于乙企业,甲企业参与投资利润分红,共担风险,当年取得分红 60 万元;将原值为 1 200 万元的 B 房产投资丙企业,不承担联营风险,当年取得不含增值税固定利润分红 80 万元。已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为 30%。则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况,说法正确的有(  )。

  • A.甲企业应就 A 房产缴纳房产税 7.2 万元
  • B.乙企业应就 A 房产缴纳房产税 6.72 万元
  • C.甲企业应就 B 房产缴纳房产税 9.6 万元
  • D.甲企业应就 B 房产缴纳房产税 10.08 万元
答案解析
答案: B,C
答案解析:对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的情况,由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的情况,实际上是以联营名义取得房产租金,应根据规定由出租方按不含税租金收入计缴房产税。乙企业应就 A 房产缴纳房产税= 800×(1 - 30%)×1.2% = 6.72(万元),选项 B 当选。甲企业应就 B 房产缴纳房产税= 80×12% = 9.6(万元),选项 C 当选。
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第4题
[不定项选择题]下列行为中,不征收土地增值税的有(  )。
  • A.将房产赠与其直系亲属
  • B.将房产出租
  • C.企业之间互换房地产
  • D.房地产价值的重新评估
答案解析
答案: A,B,D
答案解析:企业之间互换房地产需要缴纳土地增值税,选项 C 不当选。
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第5题
[不定项选择题]房地产公司将开发产品用于下列用途,属于土地增值税视同销售情形的有(  )。
  • A.职工福利
  • B.对外出租
  • C.抵偿债务
  • D.安置回迁户
答案解析
答案: A,C,D
答案解析:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,选项 A、C 当选;房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用,选项 B 不当选;房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,选项 D 当选。
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