题目
[单选题]某房地产企业 2021 年 5 月开发一幢写字楼，当年完工并销售了 90%，按规定进行了土地增值税的清算，允许扣除的项目金额合计 8 600 万元，2022 年 10 月将 10% 的剩余部分销售，取得不含增值税销售收入 1 800 万元。该房地产企业 2022 年应缴纳土地增值税（ ）万元。答案解析
答案：
A
答案解析：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。允许扣除的项目金额＝ 8 600÷90%×10% ＝ 955.56（万元）；增值额＝ 1 800 － 955.56 ＝ 844.44（万元），增值率＝ 844.44÷955.56×100% ＝ 88.37%，适用税率 40%，速算扣除系数 5%。应纳土地增值税＝ 844.44×40% － 955.56×5% ＝ 290（万元），选项 A 当选。
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本题来源：第十章 奇兵制胜（章节练习）（2024）
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拓展练习
第1题
[单选题]关于契税的计税依据，下列说法不正确的是（ ）。答案解析
答案：
D
答案解析：先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产的，划拨土地性质未发生改变，承受方以房地产权属合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税；如若土地性质改为出让，房地产承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。选项 D 当选。
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第2题
[单选题]2022 年 11 月，某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得不含增值税转让收入4 700 万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计 32 万元（不含增值税）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为 1 800 万元，房地产开发成本为 1 000 万元，利息支出 240 万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有 40 万元属于超过贷款期限的利息）。该房地产开发公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额因素。该公司应缴纳土地增值税（ ）万元。答案解析
答案：
C
答案解析：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20% 的，应就其全部增值额按规定计税。扣除项目金额＝ 1 800 ＋ 1 000 ＋（240 － 40）＋（1 800 ＋ 1 000）×5% ＋ 32 ＋（1 800 ＋ 1 000）×20%＝ 3 732（万元），不含增值税的收入总额为 4 700 万元，增值额＝ 4 700 － 3 732 ＝ 968（万元），增值率＝ 968÷3 732×100% ＝ 25.94%，适用 30% 的税率。该公司应纳土地增值税＝ 968×30% ＝ 290.4（万元），选项 C 当选。
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第3题
[单选题]计算土地增值税时，所销售的房产对应的下列费用中，不准予按照实际发生额从收入总额中扣除的是（ ）。答案解析
答案：
D
答案解析：前期工程费、耕地占用税、排污费和绿化费均属于房地产开发成本的组成部分，可按照实际发生额扣除。建房贷款超期支付的罚息不能扣除，选项 D 当选。
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第4题
[不定项选择题]下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。答案解析
答案：
A,D
答案解析：纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，选项 B 不当选；房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税，选项 C 不当选。
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第5题
[组合题]（2023）某商贸公司为增值税一般纳税人，2021 年 12 月购进一栋新建 10 层办公楼，房产原值为 8 500 万元，每层房产原值占比 10%，当月交付并取得增值税专用发票。2022 年 1 月 1 日起办公楼用途安排如下：
（1）第 1 ～ 2 层无偿交由全资子公司使用，约定使用期 3 年。
（2）第 3 ～ 4 层出租给某咨询机构，每月含增值税租金 21.8 万元，租期 1 年，前四个月为免租期，1 月 5 日按照约定一次性收取当年含增值税租金 174.4 万元。
（3）第 5 层商贸公司用于开办职工食堂，仅供商贸公司员工使用。第 6 ～ 10 层商贸公司办公自用。
（其他相关资料：当地计算房产税的计税余值的减除比例是 30%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
答案解析
[要求1]
答案解析：
需要缴纳房产税。
房产税应纳税额＝ 8 500×10%×2×（1 － 30%）×1.2% ＝ 14.28（万元）。
[要求2]
答案解析：
业务（2）房产税的纳税人为商贸公司。
房产税应纳税额＝ 8 500×10%×2×（1 － 30%）×1.2%×4÷12 ＋ 174.4÷（1 ＋ 9%）×12%＝ 23.96（万元）。
[要求3]
答案解析：
业务（3）房产税的纳税人为商贸公司。
房产税应纳税额＝ 8 500×10%×6×（1 － 30%）×1.2% ＝ 42.84（万元）。
[要求4]
答案解析：
增值税纳税义务发生时间为 2022 年 1 月 5 日。
纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
[要求5]
答案解析：
可以抵扣。
理由：纳税人购进的不动产，兼用于集体福利的，其增值税进项税额准予全部抵扣。
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