2022 年 1 月 1 日，承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年的租赁付款额为 60 万元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为 6%。不可撤销租赁期为 5 年，并且合同约定在第五年年末，甲公司有权选择以同样的租金续租1 年，也有权选择以 120 万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，5 年后将进行业务转型，没有购买该办公楼的必要，因此合理预计将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。在第四年年末，由于该地区房地产价格持续上升，经评估该办公楼在租赁结束时的市价为 190 万元，甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权，甲公司无法确定租赁内含利率，年末增量借款利率为 7%。自租赁期开始日，该办公楼剩余使用寿命为 10 年。其他资料：使用权资产采用直线法计提折旧，净残值为 0，不考虑其他初始直接费用和各项税费的影响。
其他资料：（P/A，6%，6）＝ 4.9173，（P/A，6%，5）＝ 4.2124，（P/A，6%，2）＝ 1.8334，（P/A，7%，2）＝ 1.8080，（P/F，7%，1）＝ 0.9346。
租赁期开始日，甲公司预计将合理行使续租选择权，因此租赁期为 6 年，应确认租赁负债＝ 60×（P/A，6%，6）＝ 60×4.9173 ＝ 295.04（万元），使用权资产的入账价值为295.04 万元。相关会计分录如下：
借：使用权资产 295 .04
租赁负债——未确认融资费用 （360 － 295.04）64 .96
贷：租赁负债——租赁付款额 （60×6）360
第四年年末，使用权资产账面价值＝ 295.04 － 295.04÷6×4 ＝ 98.35（万元）；
第四年年末，租赁负债账面价值＝ 60×（P/A，6%，2）＝ 60×1.8334 ＝ 110（万元）。
第四年年末，甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。
理由：该地区的房地产价格上涨属于市场情况发生的变化，不属于发生甲公司可控范围内的重大事件或变化而影响了甲公司合理确定行使购买选择权，甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。
甲公司第五年年末确认利息费用＝ 110×6% ＝ 6.60（万元）；截至第五年年末甲公司使用权资产累计计提的折旧＝ 295.04÷6×5 ＝ 245.87（万元）。
相关会计分录如下：
借：租赁负债——租赁付款额 60
贷：银行存款 60
借：财务费用 6 .60
贷：租赁负债——未确认融资费用 6 .60
借：固定资产 112 .57
租赁负债——租赁付款额 60
使用权资产累计折旧 245 .87
贷：使用权资产 295 .04
租赁负债——未确认融资费用 [60-60÷（1 ＋ 6%）]3 .40
银行存款 120
甲公司是一家上市公司，其发生的与租赁相关的交易或事项如下：
（1）2018 年 1 月 1 日，甲公司与乙公司签订房屋租赁协议，甲公司从乙公司租赁 1 000平方米的固定办公场所，租赁期为 10 年，年租金为 100 万元，于每年年末支付。甲公司无法确定乙公司租赁内含利率，其增量借款利率为 7%。
（2）2022 年年初，甲公司和乙公司同意对原租赁进行修改，即从第五年年初起，扩租同一建筑物内 800 平方米的固定办公场所，同时将租赁期 10 年缩减至 8 年。1 800 平方米办公场所的年固定付款额为 140 万元，于每年年末支付。承租人在第五年年初的年增量借款利率为 8%。为扩租 800 平方米办公场所支付的对价与新增场所的单独价格反映合同情况进行调整后的金额并不相当。
假定不考虑未担保余值、担保余值、终止租赁罚款和相关税费等因素。
其他有关资料：（P/A，7%，10）＝ 7.0236；（P/A，7%，4）＝ 3.3872；（P/A，8%，4）＝ 3.3121。
甲公司应编制的会计分录为：
2018 年 1 月 1 日：
借：使用权资产 702 .36
租赁负债——未确认融资费用 297 .64
贷：租赁负债——租赁付款额 1 000
2018 年 12 月 31 日：
借：财务费用 （702.36×7%）49 .17
贷：租赁负债——未确认融资费用 49 .17
借：租赁负债——租赁付款额 100
贷：银行存款 100
借：管理费用 （702.36÷10）70 .24
贷：使用权资产累计折旧 70 .24
2018 年 12 月 31 日，租赁负债账面价值＝ 702.36 ＋ 49.17 － 100 ＝ 651.53（万元）。
2019 年 12 月 31 日：
借：财务费用 （651.53×7%）45 .61
贷：租赁负债——未确认融资费用 45 .61
借：租赁负债——租赁付款额 100
贷：银行存款 100
借：管理费用 （702.36÷10）70 .24
贷：使用权资产累计折旧 70 .24
2019 年 12 月 31 日，租赁负债账面价值＝ 651.53 ＋ 45.61 － 100 ＝ 597.14（万元）。
2020 年 12 月 31 日：
借：财务费用 （597.14×7%）41 .80
贷：租赁负债——未确认融资费用 41 .80
借：租赁负债——租赁付款额 100
贷：银行存款 100
借：管理费用 （702.36÷10）70 .24
贷：使用权资产累计折旧 70 .24
2020 年 12 月 31 日，租赁负债账面价值＝ 597.14 ＋ 41.80 － 100 ＝ 538.94（万元）。
2021 年 12 月 31 日：
借：财务费用 （538.94×7%）37 .73
贷：租赁负债——未确认融资费用 37 .73
借：租赁负债——租赁付款额 100
贷：银行存款 100
借：管理费用 （702.36÷10）70 .24
贷：使用权资产累计折旧 70 .24
2021 年 12 月 31 日，租赁负债账面价值＝ 538.94 ＋ 37.73 － 100 ＝ 476.67（万元）；
2021 年 12 月 31 日，使用权资产账面价值＝ 702.36 － 70.24×4 ＝ 421.40（万元）。
①构成租赁变更。
理由：租赁变更是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。甲公司和乙公司变更了租赁期限及租赁范围，所以，属于租赁变更。
②租赁变更不应作为一项单独租赁处理。
理由：租赁发生变更且同时符合下列条件的，承租人应当将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
第一，该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
第二，增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
因为扩租 800 平方米固定办公场所支付的对价与新增场所的单独价格反映合同情况进行调整后的金额并不相当，所以不应将租赁变更部分作为一项单独租赁进行会计处理。
2022 年 1 月 1 日，调整后的租赁负债＝ 140×（P/A，8%，4）＝ 140×3.3121 ＝ 463.69（万元），考虑缩短年限后的租赁负债＝ 100×（P/A，7%，4）＝ 338.72（万元），考虑增加租金及增量借款利率变更增加的租赁负债＝ 140×（P/A，8%，4）－ 338.72 ＝ 463.69 － 338.72＝ 124.97（万元），租赁负债调减额＝（476.67 － 338.72）－ 124.97 ＝ 12.98（万元），使用权资产账面价值调减额＝ 421.40÷6×2 － [140×（P/A，8%，4）－ 100×（P/A，7%，4）] ＝ 140.47 －（463.69 － 338.72）＝ 15.50（万元），确认资产处置损益的金额＝ 12.98－ 15.50 ＝ -2.52（万元）。相关会计分录如下：
①缩短年限部分终止确认：
借：租赁负债——租赁付款额 200
资产处置损益 2 .52
贷：使用权资产 （421.40÷6×2）140 .47
租赁负债——未确认融资费用 62 .05
②其他租赁变更：
借：租赁负债——未确认融资费用 （160 － 124.97）35 .03
使用权资产 124 .97
贷：租赁负债——租赁付款额 （140×4 － 100×4）160
