题目
[单选题]2022 年 1 月 1 日,承租人甲公司签订了一项为期 8 年的房屋租赁合同,合同约定,年租金为 100 万元,于每年年初支付。租赁付款额在租赁期开始日后每两年基于过去 24 个月消费者价格指数的变动进行调整。租赁期开始日的消费者价格指数为 100,两年后的消费者价格指数为 118,预计未来每两年的消费者价格指数分别为 125 和 142。甲公司将合同签订日作为租赁期开始日。不考虑其他因素,甲公司在租赁期开始日应确认的租赁付款额为(      )万元。
  • A.700 
  • B.826
  • C.875 
  • D.870
答案解析
答案: A
答案解析:可变租赁付款额中仅取决于指数或比率变动的部分纳入租赁负债的初始计量范围,应当根据租赁期开始日的指数或比率确定,无须对后续年度因消费者价格指数变动而导致的租金变动作出估计。因此,在租赁期开始日应确认的租赁付款额= 100×(8 - 1)= 700(万元),选项 A 当选。
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本题来源: 第十四章 奇兵制胜(章节练习)(2024)
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拓展练习
第1题
[单选题]甲公司由于近年来高速发展,规模不断扩大,为缓解办公场所紧张的状况,2022 年 1 月 1日就某栋写字楼的某一层楼与乙公司签订了为期 5 年的租赁协议,并拥有 3 年的续租选择权。与此项租赁有关的资料如下:(1)初始租赁期内的不含税租金为每年 20 万元,续租期间为每年 23 万元,租金应于每年年初(1 月 1 日)支付;(2)为达成该项租赁,甲公司发生的初始直接费用为 5 万元,其中,3 万元为向该楼层前任租户支付的款项,2 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金;(3)作为对签署此项租赁的承租人的激励,出租人同意给承租人报销 2 万元的佣金,以及 1.8 万元的办公场所装修费;(4)在租赁期开始日,经甲公司评估后认为,不能合理确定将行使续租选择权,因此,将租赁期确定为 5 年;(5)由于出租人的租赁内含利率无法取得,故采用甲公司增量借款利率 5% 作为折现率。已知(P/A,5%,4)= 3.5460,(P/A,5%,5)= 4.3295。不考虑其他因素,甲公司使用权资产的初始成本为(      )万元。
  • A.93.92 
  • B.92.12 
  • C.89.59
  • D.87.79
答案解析
答案: A
答案解析:由于租金为每年年初支付,剩余 4 期租赁付款额= 20×4 = 80(万元),租赁负债=剩余 4 期租赁付款额的现值= 20×(P/A,5%,4)= 20×3.5460 = 70.92(万元),使用权资产的初始成本= 20 + 70.92 + 5 - 2 = 93.92(万元),选项 A 当选。由于自行购买办公楼也会发生装修费,故装修费不属于此项租赁的初始直接费用,因此,出租人补偿的 1.8 万元装修费不应冲减使用权资产,承租人发生的装修费扣除出租人补偿的金额后计入“长期待摊费用”,在租赁期间采用合理的方法进行摊销。
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第2题
[单选题]承租人甲公司与出租人乙公司于 2022 年 1 月 1 日签订了为期 5 年的商铺租赁合同。每年的租赁付款额为 30 万元,在每年年末支付。甲公司确定租赁内含利率为 6%。在租赁期开始日,甲公司按租赁付款额的现值所确认的租赁负债为 126.37 万元。假定不考虑担保余值预计应支付的款项等其他因素,2022 年 12 月 31 日租赁负债的账面价值为(      )万元。
  • A.120 
  • B.96.37 
  • C.103.95 
  • D.118.79
答案解析
答案: C
答案解析:2022 年 12 月 31 日,甲公司向乙公司支付第一年的租赁付款额 30 万元,其中:7.58(126.37×6%)万元是当年的利息,22.42(30 - 7.58)万元是本金,即租赁负债的账面价值减少 22.42 万元。2022 年 12 月 31 日,租赁负债的账面价值= 126.37 - 22.42 = 103.95(万元),选项 C 当选。
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第3题
[不定项选择题]关于租赁期的确定,下列说法中错误的有(      )。
  • A.承租人与出租人签订了一份办公楼租赁合同,约定自租赁期开始日 6 年内不可撤销,如果撤销,双方将支付重大罚金。6 年期满后,经双方同意可再延长 2 年,如有任何一方不同意,将不再续期,且没有罚款。假设承租人对于租赁资产并不具有重大依赖,则此项租赁不可撤销期间为 8 年
  • B.承租人签订了一份生产设备租赁合同,包括 4 年不可撤销期限和 2 年期固定价格续租选择权,续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近,没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权。此项租赁在租赁期开始日,确定租赁期为 4 年
  • C.承租人签订了一份商铺租赁合同,包括 5 年不可撤销期限和 2 年按照市价行使的续租选择权。在搬入该商铺之前,承租人花费了大量资金对租赁商铺进行了改良,预计在第 5 年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值,且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现,因此在租赁期开始日,确定租赁期为 5 年
  • D.承租人签订了一份公寓楼租赁合同,将租入公寓楼用于职工居住。租赁合同约定出租人于 2022 年 1 月 1 日将房屋钥匙交付承租人,承租人在收到钥匙后,就可以自主安排公寓楼的装修。合同约定有 2 个月的免租期,起租日为 2022 年 3 月 1 日,承租人自起租日开始支付租金,则此项租赁的租赁期开始日为 2022 年 1 月 1 日
答案解析
答案: A,C
答案解析:承租人与出租人签订了一份办公楼租赁合同,约定自租赁期开始日 6 年内不可撤销,如果撤销,双方将支付重大罚金,6 年内有强制的权利和义务,是不可撤销期间,而此后 2 年的延长期并非不可撤销期间,因为承租人或出租人均可单方面选择不续约而无需支付任何罚款,因此租赁不可撤销期间为 6 年,选项 A 当选;承租人签订了一份生产设备租赁合同,包括 4 年不可撤销期限和 2 年期固定价格续租选择权,续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近,没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权,该合同的租赁期为 4 年,选项 B 不当选;承租人签订了一份商铺租赁合同,包括 5 年不可撤销期限和 2 年按照市价行使的续租选择权,在搬入该商铺之前,承租人花费了大量资金对租赁商铺进行了改良,预计在第 5 年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现,合理确定承租人将行使续租选择权,该合同的租赁期为 7 年,选项 C 当选;承租人签订了一份公寓楼租赁合同,将租入公寓楼用于职工居住。租赁合同约定出租人于 2022 年 1 月 1 日将房屋钥匙交付承租人,承租人在收到钥匙后,就可以自主安排公寓楼的装修,承租人在 2022 年 1 月 1 日取得了租赁资产使用权的控制,租赁期开始日为 2022 年 1 月 1 日,选项 D 不当选。
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第4题
[不定项选择题]下列各项中,承租人应计入使用权资产入账价值的有(       )。
  • A.因签订租赁合同而发生的佣金
  • B.因签订租赁合同而发生的印花税
  • C.为评估是否签订租赁合同而发生的差旅费
  • D.租赁负债的初始计量金额
答案解析
答案: A,B,D
答案解析:计入使用权资产包括:(1)租赁负债的初始计量金额;(2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额;存在租赁激励的,应扣除已享受的租赁激励相关金额;(3)承租人发生的初始直接费用;(4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。因此,选项 D 当选。因签订租赁合同而发生的佣金和印花税属于承租人发生的初始直接费用,应计入使用权资产成本,选项 A、B 当选;无论最终租赁是否达成,差旅费均会发生,故差旅费不属于取得租赁的初始直接费用,应当于实际发生时直接计入当期损益,选项 C 不当选。
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第5题
[组合题]

2022 年 1 月 1 日,承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同,每年的租赁付款额为 60 万元,于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率,其增量借款利率为 6%。不可撤销租赁期为 5 年,并且合同约定在第五年年末,甲公司有权选择以同样的租金续租1 年,也有权选择以 120 万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为,5 年后将进行业务转型,没有购买该办公楼的必要,因此合理预计将行使续租选择权,而不会行使购买选择权。在第四年年末,由于该地区房地产价格持续上升,经评估该办公楼在租赁结束时的市价为 190 万元,甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权,而不会行使上述续租选择权,甲公司无法确定租赁内含利率,年末增量借款利率为 7%。自租赁期开始日,该办公楼剩余使用寿命为 10 年。其他资料:使用权资产采用直线法计提折旧,净残值为 0,不考虑其他初始直接费用和各项税费的影响。

其他资料:(P/A,6%,6)= 4.9173,(P/A,6%,5)= 4.2124,(P/A,6%,2)= 1.8334,(P/A,7%,2)= 1.8080,(P/F,7%,1)= 0.9346。

答案解析
[要求1]
答案解析:

租赁期开始日,甲公司预计将合理行使续租选择权,因此租赁期为 6 年,应确认租赁负债= 60×(P/A,6%,6)= 60×4.9173 = 295.04(万元),使用权资产的入账价值为295.04 万元。相关会计分录如下:

借:使用权资产 295 .04

       租赁负债——未确认融资费用 (360 - 295.04)64 .96

   贷:租赁负债——租赁付款额 (60×6)360

[要求2]
答案解析:

第四年年末,使用权资产账面价值= 295.04 - 295.04÷6×4 = 98.35(万元);

第四年年末,租赁负债账面价值= 60×(P/A,6%,2)= 60×1.8334 = 110(万元)。

[要求3]
答案解析:

第四年年末,甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。

理由:该地区的房地产价格上涨属于市场情况发生的变化,不属于发生甲公司可控范围内的重大事件或变化而影响了甲公司合理确定行使购买选择权,甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。

[要求4]
答案解析:

甲公司第五年年末确认利息费用= 110×6% = 6.60(万元);截至第五年年末甲公司使用权资产累计计提的折旧= 295.04÷6×5 = 245.87(万元)。

相关会计分录如下:

借:租赁负债——租赁付款额 60

    贷:银行存款 60

借:财务费用 6 .60

    贷:租赁负债——未确认融资费用 6 .60

借:固定资产 112 .57

       租赁负债——租赁付款额 60

       使用权资产累计折旧 245 .87

    贷:使用权资产 295 .04

           租赁负债——未确认融资费用 [60-60÷(1 + 6%)]3 .40

           银行存款 120

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