题目
[组合题]（2018）2016 年6 月6 日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期间为2016 年6 月6 日至2018 年7 月31 日。2016 年7 月4 日，甲向乙出具了授权委托书，载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜，代理权期间为2016 年7 月4 日至2018 年7 月31 日。2016 年8 月1 日，乙以甲的名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为2016 年8 月1 日至2018 年7 月31 日，租金每月2 万元。2017 年8 月，该房屋卫生间管道严重漏水。丙请求甲维修，甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝。丙自行维修，花费2 000 元。2018 年2 月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。2018 年3 月6 日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以800 万元的价格将房屋出售与丁。为支付房款，2018 年3 月11 日，丁与戊、庚签订借款合同，分别向戊、庚借款500 万元和300 万元，借款期限均为3 个月。同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018 年3 月20 日，甲和丁办理了房屋过户登记。随后，丁为戊、庚先后办理了房屋抵押登记。2018 年4 月2 日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优先购买权为由，主张甲与丁的买卖合同无效。因丁无力偿还戊、庚的借款，2018 年7 月12 日，戊、庚主张实现抵押权。房屋拍卖所得价款为720 万元，戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。根据上述内容，分别回答下列问题：[要求1]甲与乙的委托合同何时生效？乙何时取得代理权？并分别说明理由。
[要求2]
卫生间管道严重漏水的维修费用2 000 元应当由谁承担？并说明理由。
[要求3]
甲是否有权解除与丙的租赁合同？并说明理由。
[要求4]
丁是否有权要求丙搬离？并说明理由。
[要求5]
丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效？并说明理由。
[要求6]
戊和庚应如何就房屋拍卖所得价款实现各自的抵押权？并说明理由。
答案解析
[要求1]
答案解析：
①甲与乙的委托合同于2016 年6 月6 日生效。根据合同法律制度的规定，委托合同属于诺成合同，自双方当事人意思表示一致时成立并生效。
②乙于2016 年7 月4 日取得代理权。根据基本民事法律制度的规定，授权行为属于单方民事法律行为，自授权人（甲）完成授权意思表示时成立并生效。
[要求2]
答案解析：卫生间管道严重漏水的维修费用2 000 元应当由出租人甲承担。根据合同法律制度的规定，租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
[要求3]
答案解析：甲无权解除与丙的租赁合同。根据合同法律制度的规定，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，一方当事人不得擅自变更或者解除合同。本题中，双方当事人签订的是书面的租赁合同，租赁期间是2016 年8 月1 日至2018 年7 月31 日，该约定有效，丙并不存在违约行为，所以甲无权主张在租赁期届满前任意解除租赁合同。
[要求4]
答案解析：丁无权要求丙撤离。根据合同法律制度的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，在租赁期内房屋所有权发生变化（归丁所有），甲、丙之间的租赁合同在丁、丙之间继续有效，故丁无权要求丙撤离。
[要求5]
答案解析：丙无权主张甲与丁的买卖合同无效。根据合同法律制度的规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。本题中，丙可以请求甲承担赔偿责任，但无权主张甲与丁之间的买卖合同无效。
[要求6]
答案解析：戊和庚应按照抵押登记的时间先后确定清偿顺序以实现各自的抵押权。根据物权法律制度的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，对于拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。
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本题来源：第四章 奇兵制胜章节练习（2024）
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拓展练习
第1题
[单选题]根据合同法律制度的规定，法人之间、非法人组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，原则上有效，除非存在法律规定的无效情形。下列选项中，不属于民间借贷合同无效情形的是（ ）。答案解析
答案：
C
答案解析：法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，原则上有效，除非存在如下情形之一：（1）套取金融机构贷款转贷的，选项A 不当选；（2）以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的，选项D 不当选；（3）未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的；（4）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的，选项B 不当选；（5）违反法律、行政法规强制性规定的；（6）违背公序良俗的。
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第2题
[单选题]甲公司于4 月1 日向乙公司发出订购一批实木沙发的要约，要求乙公司于4 月8 日前答复。4 月2 日，乙公司收到该要约。4 月3 日，甲公司欲改向丙公司订购实木沙发，遂向乙公司发出撤销要约的信件，该信件于4 月4 日到达乙公司。4 月5 日，甲公司收到乙公司的回复，乙公司表示暂无实木沙发，问甲公司是否愿意选购布艺沙发。根据合同法律制度的规定，甲公司要约失效的时间是（ ）。答案解析
答案：
C
答案解析：（1）甲公司在要约中确定了承诺期限，该要约不得撤销，因此4 月4 日撤销要约的通知到达时，不产生撤销要约的效力；（2）乙公司对要约的内容作出了实质性变更（将实木沙发变更为布艺沙发），原要约失效，选项C 当选。
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第3题
[不定项选择题]下列属于当事人可以单方解除合同的情形有（ ）。答案解析
答案：
A,B,C,D
答案解析：下列情形下，当事人可以单方面解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的，选项A 当选；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，选项D 当选；（3）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，选项B 当选；（4）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，选项C 当选；（5）以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。（6）法律规定其他解除情形的。
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第4题
[不定项选择题]甲拟向乙购买1 台大型机器设备，因资金短缺欲向丙融资租赁，甲丙双方签订了书面合同。融资租赁期限为5 年，共10 期，每期租金为30 万元。丙通过甲的选择购买了相应的机器，在设备使用期间，发生了故障，甲当前未支付租金。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）。答案解析
答案：
A,B
答案解析：融资租赁合同中，承租人应履行占有租赁物期间的维修义务，选项A 当选；承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的，出租人有权请求承租人继续支付租金，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外，选项B 当选；融资租赁合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到2 期以上，或者数额达到全部租金15%（30×10×15% ＝ 45 万元）以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的，出租人可以要求解除合同，选项C、D 不当选。
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第5题
[不定项选择题]根据合同法律制度的规定，下列关于提存的法律效果的表述中，不正确的有（ ）。答案解析
答案：
A,B,D
答案解析：标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担，选项A 当选；提存期间，标的物的孳息归债权人所有，选项B 当选；提存费用由债权人负担，选项C 不当选；债权人领取提存物的权利，自提存之日起5 年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归“国家”所有，选项D 当选。
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