题目
[组合题]位于市区的甲房地产开发公司为增值税一般纳税人，2020 年 10 月发生以下业务： （1）销售自行开发的商品房总可售面积的 80%，取得含税销售额26160万元。 （2）出租自行开发的商品房总可售面积的 20%，租期为 2020 年 10 月 1 日至 2023
年 9 月 30 日。一次性取得 3 年不含税租金 1080 万元。 （3）支付乙公司施工劳务费，取得增值税专用发票注明金额4200万元、税额378万元，并注明建筑服务发生地名称及项目名称，该施工劳务费由销售的商品房分担 80%。 （4）在该商品房开发销售期间发生管理费用 700 万元、销售费用 400 万元、利息费用 500 万元（包括银行罚息 20 万元，能够提供金融机构的证明并能够按建筑项目合理分摊）。 已知：甲公司 2019 年 3 月受让该商品房所用土地，向政府部门支付地价款 6000 万元（取得合规支付凭证），支付相关税费共计 210 万元。甲公司将受让土地的 60% 用于开发该商品房，《施工许可证》上注明的开工日期为 2019 年 5 月。所在地省政府规定其
他开发费用扣除比例为 5%。取得的增值税专用发票均已申报抵扣。与转让房地产有关的税金包括地方教育附加，不考虑印花税。 根据上述资料，回答下列问题。[要求1]甲公司销售、出租商品房应缴纳增值税（ ）万元。
[要求2]计算土地增值税时，可扣除的与转让房地产有关的税金（ ）万元。
[要求3]计算土地增值税时，可扣除取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计（ ）万元。
[要求4]计算土地增值税时，可扣除房地产开发费用（ ）万元。
[要求5]甲公司销售商品房应缴纳土地增值税（ ）万元。
[要求6]关于甲公司土地增值税处理，下列表述正确的有（ ）。
- A、“与转让房地产有关的税金”不包括允许从销项税额中抵扣的进项税额
- B、房地产出租，不属于征收土地增值税征收范围
- C、为取得土地使用权支付的契税，允许计入“与转让房地产有关的税金”中扣除
- D、实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，不能按清算项目准确计算的不得扣除
- E、甲公司应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
答案解析
[要求1]
答案：
C
答案解析：甲公司销售商品房确认销项税额=（26160-6000×60%×80%）/(1+9%)×9%=1922.20（万元），出租商品房确认销项税额=1080×9%=97.20（万元）。应缴纳的增值税=1922.20+97.20-378=1641.40（万元）。
[要求2]
答案：
B
答案解析：可扣除的与转让房地产有关的税金 =（1922.2-378×80%）×（7%+3%+2%）=194.38（万元）。
[要求3]
答案：
B
答案解析：可扣除取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本 =6000×60%×80%+210×60%×80%+4200×80%=6340.80（万元）。
[要求4]
答案：
D
答案解析：可扣除房地产开发费用 =（500-20）×80%+6340.80×5%=701.04（万元）。
[要求5]
答案：
D
答案解析：
扣除项目金额合计=6340.80+701.04+194.38+6340.80×20%=8504.38（万元），增值额=26160-1922.20-8504.38=15733.42（万元），增值率=15733.42/8504.38×100%=185%。适用税率50%，速算扣除系数15%，应缴纳的土地增值税=15733.42×50%-8504.38×15%=6591.05（万元）。
[要求6]
答案：
A,B,E
答案解析：选项 C，为取得土地使用权支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额中；选项 D，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除，凡不能按清算项目准确计算的，则按清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
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本题来源：2021年税务师《税法（I）》真题
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拓展练习
第1题
[单选题]关于城市维护建设税适用税率，下列说法错误的是（ ）。答案解析
答案：
B
答案解析：选项B，纳税人跨地区出租不动产的，在不动产所在地预缴增值税，以预缴增值税税额为计税依据，按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率计算缴纳城市维护建设税。
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第2题
[单选题]某金店为增值税一般纳税人，2021 年 3 月采取以旧换新方式零售金银首饰，向顾客收取差价款 35 万元，已知旧款金银首饰回收折价 15 万元。该金店当月应计算销项税额（ ）万元。答案解析
答案：
B
答案解析：对金银首饰以旧换新业务，应按销售方实际收取的不含增值税的全部价款征收增值税。该金店当月计算的销项税额 =35÷（1+13%）×13%=4.03（万元）。
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第3题
[单选题]下列企业中，适用增值税进项税额加计抵减政策的是（ ）。
答案解析
答案：
A
答案解析：自2023年1月1日至2027年12月31日，分别允许先进制造业企业、集成电路企业、工业母机企业按照当期可抵扣进项税额加计5%、15%、15%抵减企业应纳增值税税额。
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第4题
[不定项选择题]根据跨境电子商务零售进口商品征税规定，下列说法正确的有（ ）。答案解析
答案：
A,B,C,E
答案解析：选项D，完税价格超过5000元单次交易限值但低于26000元年度交易限值，且订单下仅一件商品时，可以自跨境电商零售渠道进口，按照货物税率全额征收关税和进口环节增值税、消费税，交易额计入年度交易总额，但年度交易总额超过年度交易限值的，应按一般贸易管理。
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第5题
[不定项选择题]下列情形免征土地增值税的有（ ）。答案解析
答案：
A,C,D,E
答案解析：因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税。因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
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