在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位和个人为契税的纳税人。特别注意契税的纳税人是“买方”而不是“卖方”。此题中，选项A，出让国有土地使用权的政府是“卖方”，不需要缴纳契税；选项B，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；选项C，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，其计税依据为应补交的土地出让金和其他出让费用。

对从事房地产开发的纳税人转让新建房可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本（包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）之和，加计20%扣除。选项AD，计入“房地产开发成本”中；选项B，计入“取得土地使用权所支付的金额”中。

选项C，企业之间互换房地产需要缴纳土地增值税。