题目
[组合题]2024年5月20日,甲房地产公司与A银行签订1000万的借款合同,借款期限为1年。2024年5月21日,甲房地产公司以自己划拨取得的建设用地使用权抵押给A银行双方签订了书面抵押合同,并办理了抵押登记。2024年10月,甲房地产公司在已设立抵押权的建设用地上,开始建造建筑物。2024年12月,甲房地产公司因资金短缺想将该建设用地使用权转让给乙公司,并通知了A银行。A银行认为自己权益会受损害,遂拒绝甲公司的转让请求。要求:根据上述内容,分别回答下列问题:
[要求1]A银行的抵押权何时设立?并说明理由。
[要求2]甲公司以划拨建设用地使用权未经批准不能抵押为由,主张抵押合同无效,能否成立?并说明理由。
[要求3]甲房地产公司新建的建筑物是否为抵押物?并说明理由。
[要求4]甲房地产公司能否转让该建设用地使用权?并说明理由。
答案解析
[要求1]
答案解析:A 银行的抵押权于 2024 年 5 月 21 日设立。根据规定,以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物抵押的,抵押权自登记时设立。
[要求2]
答案解析:甲公司以划拨建设用地使用权未经批准不能抵押为由,主张抵押合同无效,不成立。根据规定,当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押,抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的,人民法院不予支持,已经依法办理抵押登记的,抵押权人有权行使抵押权,抵押权实现所得价款,应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
[要求3]
答案解析:新增建筑物不是抵押物。根据规定,当事人仅以建设用地使用权抵押,抵押权效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分,不及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物。
[要求4]
答案解析:甲房地产公司可以转让该建设用地使用权。根据规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定,按照其约定。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
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本题来源:第四章 奇兵制胜练习题
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拓展练习
第1题
[单选题]下列物权变动中,以登记作为对抗要件的是(  )。
  • A.转让汽车所有权
  • B.设立建设用地使用权
  • C.以正在建造的建筑物设定抵押权
  • D.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权设定抵押权
答案解析
答案: A
答案解析:

选项A当选:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人(登记对抗)。

选项B、C、D不当选:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律、法规另有规定的除外。

【知识链接】

动产所有权的变动规则与对抗规则:

变动规则

对抗规则

普通动产

特殊动产

(机动车、船舶、航空器)

普通动产

特殊动产

(机动车、船舶、航空器)

动产物权的设立和转让,自交付时

发生效力,但法律另有规定的除外

动产占有人被推定为动产所有权人

未经登记,

不得对抗善意第三人



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第2题
[不定项选择题]2024年10月1日甲承租了乙的房屋,但并未约定租赁期,且事后无法确定租赁期限。2024年12月1日甲以40万的市价将该房屋出卖给不知情的第三人丙,并且丙已经支付全部价款,但未办理产权转移登记。根据物权法律制度,下列说法中不正确的有(  )。
  • A.未约定租赁期,且事后无法确定租赁期限,出租人不能随时解除合同
  • B.丙已经取得房屋所有权
  • C.丙没有取得房屋所有权
  • D.丙有权请求甲承担违约责任
答案解析
答案: A,B
答案解析:(1)未约定租赁期,且事后无法确定租赁期限,视为不定期租赁,双方当事人均可以解除合同。选项A当选;(2)丙未办理房屋所有权登记,没有取得房屋所有权。选项B当选、选项C不当选;(3)因出卖人(甲)未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人(丙)可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。选项D不当选。
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第3题
[判断题]所有权的消极权能主要表现排除他人不法侵夺、干扰或妨害。(  )
  • A.正确
  • B.错误
答案解析
答案: A
答案解析:本题表述正确。
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第4题
[判断题]王某向张某借款20万元,将其祖传的和田玉手镯用于质押,在张某占有手镯期间,手镯被盗,保险公司为此支付了赔款10万元。张某的质权在该10万元赔款上继续存在。(  )
  • A.正确
  • B.错误
答案解析
答案: A
答案解析:担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的。也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。本题表述正确。
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第5题
[组合题]

2023年4月20日,甲汽车制造公司与乙公司签订200万的借款合同,借款期限为1年。2023年4月21日,甲公司将已经生产的和正在生产的一批货车抵押给乙公司,双方签订了书面抵押合同,但并未办理抵押登记。2023年5月20日,甲汽车制造公司在正常生产经营活动中将其中—辆货车A卖给了买方张某。2023年6月1日,甲汽车制造公司因意外事故不慎将—辆货车B损坏,并获得了保险公司的赔偿。2024年4月1日,甲汽车制造公司将一辆货车C交给丙公司维修,2024年4月15日甲汽车制造公司无力偿付维修费,丙公司遂扣押了货车C。2024年4月20日,甲汽车制造公司并未按期归还乙公司的借款,乙公司欲行使抵押权。

要求:根据上述内容,分别回答下列问题:

答案解析
[要求1]
答案解析:

乙公司的抵押权已设立。根据规定,在浮动抵押中,抵押权自抵押合同生效时成立,未经登记,不得对抗善意第三人。本题中,2023年4月21日双方签订了书面抵押合同,此时,抵押权设立。

【解题思路】

①思考乙公司的抵押权是哪种类型的抵押权→是浮动抵押,浮动抵押是指抵押人以其现有的和将来取得的全部财产或部分财产设定抵押权的担保制度,本题中“甲公司将已经生产的和正在生产的一批货车抵押给乙公司”,属于浮动抵押。与固定抵押相比,浮动抵押最显著的特征在于其"浮动性",即抵押财产的不特定性和变动性。

②思考浮动抵押的抵押权何时成立→浮动抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。

[要求2]
答案解析:

乙不能对货车 A 行使抵押权。根据规定,动产浮动抵押无论是否办理抵押登记,均不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。本题中,张某为正常支付对价的买受人,乙不能对其购买的货车A行使抵押权。

【解题思路】

①思考动产抵押的特别规定→以动产抵押的 , 就算办理了抵押登记 , 也不得对抗 a. 正常经营活动中 b. 已经支付合理价款 c. 并取得抵押财产的买受人。

②思考浮动抵押是否适用动产抵押的特别规定→浮动抵押适用动产抵押的特别规定动产的浮动抵押是一种特别抵押,指抵押人在其现在和将来所有的财产上设定的担保,在行使抵押权之前,抵押人对抵押财产保留在正常经营过程中的处分权。也就是在正常经营中其他人以合理对价购买该财产并完成了交付,即使登记了抵押权人也是不能对抗买受人的。

乙能否对货车A行使抵押权→不能,题干满足动产抵押特别规定的三个条件,所以尽管抵押权已经登记,抵押权人乙仍不能对抗张某。

[要求3]
答案解析:

乙公司可以就货车B的保险金优先受偿。根据规定,在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。本题中,货车B抵押给乙公司,且中途未转卖给其他人,乙公司有权就保险公司的保险金优先受偿。

【解题思路】

①本题中抵押物货车B的情况→货车B意外事故被损坏,且中途未转卖给其他人。

②思考抵押物毁损、灭失,抵押权人如何主张权利→在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿;押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

[要求4]
答案解析:

丙公司能优先于乙公司受偿。根据规定,同一动产上已设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。本题中,甲公司因无力偿付维修费导致货车C被丙公司留置,丙公司享有留置权,并且优先乙公司受偿。

【解题思路】

留置权抵押权权受偿顺序如何确定留置权(法定担保物权)>抵押权、质权(意定担保物权)。

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