题目
[组合题]税务师受托对县区某房地产开发公司(增值税一般纳税人)纳税情况进行审核,房地产开发公司在2022年发生如下业务:(1)5月10日通过竞拍取得市区一处占地面积为20000平方米的土地使用权,支付土地出让金3500万元;(2)自6月份开始在取得的该土地上建造写字楼,支付工程款合计为1500万元,并于当年8月31日完工;根据合同约定,扣留建筑安装施工企业5%的工程款,作为开发项目的质量保证金,对方按当前实际收取的工程款给予开具增值税专用发票;(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元,其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元,利息支出能够提供金融机构贷款证明,并且能够按照房地产项目计算分摊;(4)当年12月销售写字楼的70%,取得含税销售收入合计9800万元,合同中价税没有分开填写;另外30%自8月底开始对外出租,签订为期1年的租赁合同,约定每年不含税租金120万元,当年实际取得租金收入80万元。已知:当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%,契税税率为3%、城镇土地使用税年税额4元/平方米;该公司采用一般计税方法计算缴纳增值税,12月无进项税额可抵扣,该企业2022年尚未结账。该房地产开发公司办税人员自行计算并缴纳了土地增值税。计算过程如下:①计算扣除项目金额=3500×(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+9%)×9%×(5%+3%+2%)+80×5%×(5%+3%+2%)=5386.32(万元);②增值额=9800-5386.32=4413.68(万元);③增值率=4413.68/5386.32×100%=81.94%;④应纳土地增值税=4413.68×40%-5386.32×5%=1496.16(万元)要求:
[要求1]根据上述资料指出该房地产开发公司办税人员自行计算的土地增值税税额是否正确?如不正确,应如何进行调整?
[要求2]计算该公司出租写字楼期间计算缴纳的城镇土地使用税以及出租需缴纳的印花税。
答案解析
[要求1]
答案解析:

该公司计算的土地增值税额不正确。
①要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额;
②房地产开发公司在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除;
③纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5%以内,对于超过贷款期限的加罚的利息不允许扣除;
④房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额;
⑤对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除;
⑥出租部分缴纳的相关税金不得在计算土地增值税时扣除;
⑦计入土地增值税的收入为不含增值税的收入。

正确计算如下:
可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元)
可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)
可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)
与转让房地产有关的税金=(9800-3500×70%)/(1+9%)×9%×(5%+3%+2%)=60.68(万元)
可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+60.68+(2523.5+997.5)×20%=4482.72(万元)
增值额=9800-(9800-3500×70%)/(1+9%)×9%-4482.72=47110.4(万元)
增值率=4710.4÷4482.72×100%=105.08%
应缴纳土地增值税=4710.4×50%-4482.72×15%=1682.79(万元)
该公司已缴纳土地增值税1496.16万元,应补缴土地增值税=1682.79-1496.16=186.63(万元)。
该公司应做如下调账分录:
借:税金及附加                186.63
   贷:应交税费——应交土地增值税        186.63

借:应交税费——应交土地增值税        186.63

     贷:银行存款                 186.63

[要求2]
答案解析:

出租写字楼占地面积=20000×30%=6000(平方米),应缴纳的城镇土地使用税=6000×4×4÷12=8000(元)=0.8(万元);
签订房屋租赁合同应缴纳的印花税=120×1‰=0.12(万元)。

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本题来源:《涉税服务实务》模拟试卷(二)
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拓展练习
第1题
[单选题]纳税人必须按照税法规定的纳税期限缴纳税款,但因有特殊困难不能按期缴纳的,经省、自治区、直辖市税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过(  )。
  • A.2个月
  • B.3个月
  • C.6个月
  • D.12个月
答案解析
答案: B
答案解析:纳税人必须按照税法规定的纳税期限缴纳税款,但因有特殊困难不能按期缴纳的,经省、自治区、直辖市税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过3个月。
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第2题
[单选题]下列各项中,不属于税款征收方式的是(  )。
  • A.查账征收
  • B.查验征收
  • C.代收代缴
  • D.邮寄申报
答案解析
答案: D
答案解析:

选项D:邮寄申报属于纳税申报的方式,不属于税款征收的方式。税款征收的方式包括:查账征收、核定征收、查验征收、定期定额征收、代扣代缴、代收代缴、委托代征。

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第3题
[单选题]关于纳税人欠税的税务处理,下列说法不正确的是(    )。
  • A.欠税5万元以上的纳税人在处分其不动产前,应当向税务机关报告
  • B.税务机关扣押商品、货物或者财产时,必须开付清单
  • C.税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告
  • D.纳税人欠缴税款,同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的,税收优先于罚款、没收违法所得
答案解析
答案: B
答案解析:选项B,税务机关扣押商品、货物或者其他财产时,必须开付收据;查封商品、货物或者其他财产时,必须开付清单。
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第4题
[不定项选择题]下列各项中,属于税收策划特点的有(  )。
  • A.策划性
  • B.合法性
  • C.目的性
  • D.单一性
  • E.谨慎性
答案解析
答案: A,B,C
答案解析:税收策划是随着涉税专业服务发展而产生的专业性强、层次高的咨询服务,有如下特点:(1)合法性;(2)策划性;(3)目的性;(4)适用性。
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第5题
[组合题]

甲企业是增值税一般纳税人,企业自行计算的2022年会计利润总额见下表。

行次

项目

金额

1

一、营业收入

2000

2

减:营业成本

600

3

税金及附加

170

4

销售费用

500

5

管理费用

180

6

财务费用

50.1

7

资产减值损失

10

8

加:投资收益

200

9

二、营业利润

689.9

10

加:营业外收入

20

11

减:营业外支出

128

12

三、利润总额

581.9

2023年年初,该企业聘请税务师对企业2022年度纳税情况进行审核,发现如下情况:

1“销售费用”中有广告费和业务宣传费350万元;销售部门人员工资奖金及办公费用100万元;赠送的样品费50万元,经查为领用的本公司生产的陶瓷产品,经审核生产成本合计为50万元,同类不含增值税销售价格80万元,会计分录为:

借:销售费用 500000

贷:库存商品 500000

2“管理费用”中有业务招待费50万元;允许扣除的低值易耗品摊销20万元。其余为管理人员工资、日常办公费用和缴纳职工养老保险等。其中低值易耗品中有一部分是公司食堂自用的自产餐具,经审核生产成本为15万元,同类不含增值税销售价格为18万元,会计分录为:

借:管理费用 150000

 贷:应付职工薪酬 150000

借:应付职工薪酬 150000

 贷:库存商品 150000

3“财务费用”中有一年期向其他企业借款利息6万元,借款本金为100万元,用于企业的生产经营;另有一年期银行贷款200万元,一年内支付利息8万元。

4)经审核“资产减值损失”10万元,属于计提的生产设备的减值准备。

5)“投资收益200万元,均为直接投资于境内居民企业,取得股息所得。被投资企业是非上市的高新技术企业,适用的企业所得税税率是15%。

6)“营业外收入”为生产过程中的边角料销售取得的含增值税收入,会计分录为:

借:银行存款 200000

 贷:营业外收入 200000

7“营业外支出”中税收滞纳金1万元;环保部门的罚款1万元;合同违约金3万元;通过政府部门向社会的公益性捐赠120万元。

8“应付职工薪酬”账户各明细栏目反映,支付给职工的工资总额合计400万元,其中残疾人的工资20元、返聘退休人员工资10万元,发生职工福利费合计60万元;发生职工教育经费12万元拨缴工会经费10万元已取得相关工会拨缴款收据。

9)审核“固定资产”账户,发现企业12月购进一台安全生产专用设备,企业会计处理为:

借:固定资产 200000

  应交税费——应交增值税(进项税额) 26000

 贷:银行存款 226000

已知:该企业2022年各月均有应纳增值税税额并都已经缴纳,缴纳印花税、房产税和城镇土地使用税等税款20万元。增值税税率为13%,城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%,不考虑地方教育附加。

答案解析
[要求1]
答案解析:

业务(1)自产货物用作样品,应视同销售缴纳增值税,应纳增值税80×13%10.40万元)。

借:以前年度损益调整 104000

 贷:应交税费——应交增值税销项税额) 104000

业务(2)自产货物用作职工食堂餐具,应视同销售缴纳增值税,应纳增值税18×13%2.34万元)。借:以前年度损益调整 23400

 贷:应交税费——应交增值税销项税额) 23400

业务(6)企业销售边角料应计入其他业务收入,不应计入营业外收入,而且应补缴增值税,应纳增值税20÷1.13×13%2.3万元)。

借:以前年度损益调整 23000

 贷:应交税费——应交增值税销项税额) 23000

【提示】营业外收入和其他业务收入之间的调整,借贷双方都是以前年度损益调整科目,不用进行处理。上述三项增值税的调整,应补征城建税和教育费附加,合计=(10.42.342.3)×7%3%)×1000015040(元)

借:以前年度损益调整 15040

 贷:应交税费——应交城市维护建设税 10528

       ——应交教育费附加 4512

[要求2]
答案解析:

①自产货物用作样品,应视同销售缴纳企业所得税,应以同类产品销售价格确定为视同销售收入,扣除产品成本。应视同销售缴纳增值税(10.4),借方影响销售费用,可以在企业所得税前扣除。同时,相应的城建税和教育费附加可以在企业所得税前扣除。

②自产货物用作职工食堂餐具,属内部处置,企业所得税不视同销售,所发生支出允许税前扣除;企业自产货物用于集体福利,增值税应视同销售,这部分增值税(2.34)影响借方“管理费用——福利费”科目,可以在税前限额扣除。同时补缴的城建税和教育费附加可以在税前扣除。

③企业销售边角料应计入其他业务收入,不应计入营业外收入,而且应补缴增值税、城建税和教育费附加。所以会计上应价税分离调到其他业务收入17.7万元,调减营业外收入20万元,调增增值税2.3万元;相应调整的城建税及教育费附加可以在税前扣除。所以销售营业)收入20008017.72097.7万元)。

④广告费和业务宣传费扣除限额2097.7×15%314.66万元),实际发生广告费和业务宣传费350万元,按照限额扣除。纳税调增额350314.6635.34万元)。

⑤业务招待费扣除限额a.2097.7×0.5%10.49万元)b.50×60%30万元),所以只能税前扣除10.49万元。纳税调增额5010.4939.51万元)。

⑥企业向其他企业借款的利息费用超过银行同类同期贷款利率计算的部分不可以税前扣除。纳税调增额6100×8÷200)2万元)。

⑦未经核定的准备金支出,不得税前扣除。所以应纳税调增10万元。

⑧“营业外支出”中:税款滞纳金1万元和环保部门的罚款1万元,不得税前扣除。

企业正确的会计利润总额581.9017.72010.4自产货物用于样品增值税视同销售调整的销售费用)2.34(因自产餐具用于食堂增值税视同销售而调增的管理费用)1.50(城建税和教育费附加)565.36(万元)。

公益性捐赠的扣除限额565.36×12%67.84万元),实际发生120万元,按照限额税前扣除。纳税调整增加额12067.8452.16万元)。

营业外支出合计应调增应纳税所得额1152.1654.16万元)。

⑨实际发生的合理的工资可以税前扣除。残疾人员工资可以加计扣除20万元。职工福利费扣除限额400×14%56万元),实际发生62.34万元(考虑自产货物用作职工食堂餐具对福利费用的调整2.34万元)纳税调增62.34566.34(万元)。职工教育经费扣除限额400×8%32万元),实际发生12万元,无须调整。职工工会经费扣除限额400×2%8万元),实际发生10万元,纳税调增2万元。工资和“三项经费”合计应调减应纳税所得额20-(6.342)11.66万元)。

⑩企业直接投资于境内居民企业取得的股息红利所得属于免税收入,应纳税调减200万元。

[要求3]
答案解析:

应纳税所得额565.36+80-50-30+35.3439.5121054.1611.66200494.71万元)。企业购置并使用符合规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该设备投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免。应纳企业所得税494.71×25%20×10%121.68万元)。

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