题目
[组合题]税务师受托对县区某房地产开发公司(增值税一般纳税人)纳税情况进行审核,房地产开发公司在2022年发生如下业务:(1)5月10日通过竞拍取得市区一处占地面积为20000平方米的土地使用权,支付土地出让金3500万元;(2)自6月份开始在取得的该土地上建造写字楼,支付工程款合计为1500万元,并于当年8月31日完工;根据合同约定,扣留建筑安装施工企业5%的工程款,作为开发项目的质量保证金,对方按当前实际收取的工程款给予开具增值税专用发票;(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元,其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元,利息支出能够提供金融机构贷款证明,并且能够按照房地产项目计算分摊;(4)当年12月销售写字楼的70%,取得含税销售收入合计9800万元,合同中价税没有分开填写;另外30%自8月底开始对外出租,签订为期1年的租赁合同,约定每年不含税租金120万元,当年实际取得租金收入80万元。已知:当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%,契税税率为3%、城镇土地使用税年税额4元/平方米;该公司采用一般计税方法计算缴纳增值税,12月无进项税额可抵扣,该企业2022年尚未结账。该房地产开发公司办税人员自行计算并缴纳了土地增值税。计算过程如下:①计算扣除项目金额=3500×(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+9%)×9%×(5%+3%+2%)+80×5%×(5%+3%+2%)=5386.32(万元);②增值额=9800-5386.32=4413.68(万元);③增值率=4413.68/5386.32×100%=81.94%;④应纳土地增值税=4413.68×40%-5386.32×5%=1496.16(万元)要求:
[要求1]根据上述资料指出该房地产开发公司办税人员自行计算的土地增值税税额是否正确?如不正确,应如何进行调整?
[要求2]计算该公司出租写字楼期间计算缴纳的城镇土地使用税以及出租需缴纳的印花税。
答案解析
[要求1]
答案解析:

该公司计算的土地增值税额不正确。
①要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额;
②房地产开发公司在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除;
③纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5%以内,对于超过贷款期限的加罚的利息不允许扣除;
④房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额;
⑤对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除;
⑥出租部分缴纳的相关税金不得在计算土地增值税时扣除;
⑦计入土地增值税的收入为不含增值税的收入。

正确计算如下:
可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元)
可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)
可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)
与转让房地产有关的税金=(9800-3500×70%)/(1+9%)×9%×(5%+3%+2%)=60.68(万元)
可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+60.68+(2523.5+997.5)×20%=4482.72(万元)
增值额=9800-(9800-3500×70%)/(1+9%)×9%-4482.72=47110.4(万元)
增值率=4710.4÷4482.72×100%=105.08%
应缴纳土地增值税=4710.4×50%-4482.72×15%=1682.79(万元)
该公司已缴纳土地增值税1496.16万元,应补缴土地增值税=1682.79-1496.16=186.63(万元)。
该公司应做如下调账分录:
借:税金及附加                186.63
   贷:应交税费——应交土地增值税        186.63

借:应交税费——应交土地增值税        186.63

     贷:银行存款                 186.63

[要求2]
答案解析:

出租写字楼占地面积=20000×30%=6000(平方米),应缴纳的城镇土地使用税=6000×4×4÷12=8000(元)=0.8(万元);
签订房屋租赁合同应缴纳的印花税=120×1‰=0.12(万元)。

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本题来源:《涉税服务实务》模拟试卷(二)
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拓展练习
第1题
[单选题]纳税人必须按照税法规定的纳税期限缴纳税款,但因有特殊困难不能按期缴纳的,经省、自治区、直辖市税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过(  )。
  • A.2个月
  • B.3个月
  • C.6个月
  • D.12个月
答案解析
答案: B
答案解析:纳税人必须按照税法规定的纳税期限缴纳税款,但因有特殊困难不能按期缴纳的,经省、自治区、直辖市税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过3个月。
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第2题
[单选题]下列选项中,属于行业专业发票的是(  )。
  • A.公园门票
  • B.金融企业的存贷凭证
  • C.销售货物给企业开具的增值税专用发票
  • D.机动车销售统一发票
答案解析
答案: B
答案解析:目前常见的行业专业发票有:(1)金融企业的存贷、汇兑、转账凭证;(2)公路、铁路和水上运输企业的客运发票;(3)航空运输企业提供航空运输电子客票行程单;(4)收费公路通行费增值税电子普通发票。 
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第3题
[单选题]下列发票可以作为抵扣增值税进项税额凭证的是(  )。
  • A.印有本单位名称的增值税普通发票
  • B.门票
  • C.定额发票
  • D.铁路车票
答案解析
答案: D
答案解析:选项D:除机动车销售统一发票、农产品销售发票、通行费发票、收费公路通行费增值税电子普通发票(简称通行费电子发票)以及国内旅客运输服务的增值税电子普通发票、航空运输电子客票行程单、铁路车票和公路、水路等其他客票外,增值税普通发票不能作为抵扣增值税进项税额的凭证。
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第4题
[单选题]甲服装生产企业(增值税一般纳税人)2023年5月向乙批发商销售一批服装,货物发出时由甲企业代乙商场向承运方丙运输公司(增值税一般纳税人)支付含税运费21800元,丙公司开具的增值税专用发票抬头为乙商场,甲企业将此发票转交给了乙商场。下列关于甲服装企业支付代垫运费的账务处理,正确的是(  )。
  • A.

    借:应收账款——乙商场21800

    贷:其他业务收入20000

       应交税费——应交增值税(销项税额)1800

  • B.

    借:其他应收款——乙商场20000

    应交税费——应交增值税(进项税额)1800

     贷:银行存款21800

  • C.

    借:其他应收款——乙商场21800

    贷:银行存款21800

  • D.

    借:其他应收款——乙商场20000

    贷:银行存款20000

答案解析
答案: C
答案解析:同时符合以下条件的代垫运输费用,不作为价外费用并入销售额计征增值税:(1)承运部门的运输费用发票开具给购买方的;(2)纳税人将该项发票转交给购买方的。此项代垫运费应作为往来款记入“其他应收款”科目。
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第5题
[不定项选择题]纳税人对税务机关作出的下列行为不服的,应当先向行政复议机关申请行政复议,对行政复议决定不服的才可以申请行政诉讼的有(  )。
  • A.加收滞纳金
  • B.征收税款
  • C.确定纳税人减免税范围
  • D.代开发票
  • E.税收强制执行措施
答案解析
答案: A,B,C
答案解析:纳税人对税务机关作出的“征税行为”不服的,应当先向行政复议机关申请行政复议,对行政复议决定不服的才可以申请行政诉讼。税务机关作出的征税行为包括确认纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税、退税、抵扣税款、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点和税款征收方式等具体行政行为,以及征收税款、加收滞纳金,扣缴义务人、受税务机关委托的单位和个人作出的代扣代缴、代收代缴、代征行为等。
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