题目
[组合题]税务师受托对县区某房地产开发公司(增值税一般纳税人)纳税情况进行审核,房地产开发公司在2022年发生如下业务:(1)5月10日通过竞拍取得市区一处占地面积为20000平方米的土地使用权,支付土地出让金3500万元;(2)自6月份开始在取得的该土地上建造写字楼,支付工程款合计为1500万元,并于当年8月31日完工;根据合同约定,扣留建筑安装施工企业5%的工程款,作为开发项目的质量保证金,对方按当前实际收取的工程款给予开具增值税专用发票;(3)与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元,其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元,利息支出能够提供金融机构贷款证明,并且能够按照房地产项目计算分摊;(4)当年12月销售写字楼的70%,取得含税销售收入合计9800万元,合同中价税没有分开填写;另外30%自8月底开始对外出租,签订为期1年的租赁合同,约定每年不含税租金120万元,当年实际取得租金收入80万元。已知:当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%,契税税率为3%、城镇土地使用税年税额4元/平方米;该公司采用一般计税方法计算缴纳增值税,12月无进项税额可抵扣,该企业2022年尚未结账。该房地产开发公司办税人员自行计算并缴纳了土地增值税。计算过程如下:①计算扣除项目金额=3500×(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+9%)×9%×(5%+3%+2%)+80×5%×(5%+3%+2%)=5386.32(万元);②增值额=9800-5386.32=4413.68(万元);③增值率=4413.68/5386.32×100%=81.94%;④应纳土地增值税=4413.68×40%-5386.32×5%=1496.16(万元)要求:
[要求1]根据上述资料指出该房地产开发公司办税人员自行计算的土地增值税税额是否正确?如不正确,应如何进行调整?
[要求2]计算该公司出租写字楼期间计算缴纳的城镇土地使用税以及出租需缴纳的印花税。
答案解析
[要求1]
答案解析:

该公司计算的土地增值税额不正确。
①要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额;
②房地产开发公司在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除;
③纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5%以内,对于超过贷款期限的加罚的利息不允许扣除;
④房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额;
⑤对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除;
⑥出租部分缴纳的相关税金不得在计算土地增值税时扣除;
⑦计入土地增值税的收入为不含增值税的收入。

正确计算如下:
可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500×(1+3%)×70%=2523.5(万元)
可扣除的房地产开发成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(万元)
可扣除的房地产开发费用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(万元)
与转让房地产有关的税金=(9800-3500×70%)/(1+9%)×9%×(5%+3%+2%)=60.68(万元)
可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+60.68+(2523.5+997.5)×20%=4482.72(万元)
增值额=9800-(9800-3500×70%)/(1+9%)×9%-4482.72=47110.4(万元)
增值率=4710.4÷4482.72×100%=105.08%
应缴纳土地增值税=4710.4×50%-4482.72×15%=1682.79(万元)
该公司已缴纳土地增值税1496.16万元,应补缴土地增值税=1682.79-1496.16=186.63(万元)。
该公司应做如下调账分录:
借:税金及附加                186.63
   贷:应交税费——应交土地增值税        186.63

借:应交税费——应交土地增值税        186.63

     贷:银行存款                 186.63

[要求2]
答案解析:

出租写字楼占地面积=20000×30%=6000(平方米),应缴纳的城镇土地使用税=6000×4×4÷12=8000(元)=0.8(万元);
签订房屋租赁合同应缴纳的印花税=120×1‰=0.12(万元)。

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本题来源:《涉税服务实务》模拟试卷(二)
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拓展练习
第1题
[单选题]纳税人必须按照税法规定的纳税期限缴纳税款,但因有特殊困难不能按期缴纳的,经省、自治区、直辖市税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过(  )。
  • A.2个月
  • B.3个月
  • C.6个月
  • D.12个月
答案解析
答案: B
答案解析:纳税人必须按照税法规定的纳税期限缴纳税款,但因有特殊困难不能按期缴纳的,经省、自治区、直辖市税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过3个月。
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第2题
[不定项选择题]

关于增值税加计抵减政策的说法,正确的有(  )。

  • A.

    抵减前按一般计税方法计算的应纳税额等于零的,当期可抵减加计抵减额全部结转下期抵减

  • B.

    抵减前按一般计税方法计算的应纳税额大于当期可抵减加计抵减额的,当期可抵减加计抵减额全部抵减

  • C.

    抵减前按一般计税方法计算的应纳税额等于零的,当期可抵减加计抵减额不得结转下期抵减

  • D.

    加计抵减政策执行到期后,结余的加计抵减额可继续抵减至零为止

  • E.

    加计抵减政策执行到期后,结余的加计抵减额停止抵减

答案解析
答案: A,B,E
答案解析:

选项AC:抵减前按一般计税方法计算的应纳税额等于零的,当期可抵减加计抵减额全部结转下期抵减。选项DE:加计抵减政策执行到期后,纳税人不再计提加计抵减额,结余的加计抵减额停止抵减。

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第3题
[不定项选择题]下列关于企业所得税税前扣除项目及其标准的表述中,正确的有(  )。
  • A.企业在筹建期间,发生的广告费和业务宣传费,可以按实际发生额的60%计入企业筹办费,并按规定在所得税税前扣除
  • B.企业为投资者购买并登记在投资者名下的汽车费用,可以在企业所得税税前扣除
  • C.对化妆品制造企业发生的广告费和业务宣传费支出,不超过当年销售收入30%的部分,准予扣除,超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除
  • D.烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出,一律不得在计算应纳税所得额时扣除
  • E.2019年1月1日起,保险企业发生与其经营活动有关的手续费及佣金支出,按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的18%(含本数)计算限额在税前扣除
答案解析
答案: C,D,E
答案解析:选项A:企业在筹建期间,发生的与筹办活动有关的业务招待费支出,可以按实际发生额的60%计入企业筹办费,并按规定在所得税前扣除,发生的广告费和业务宣传费可以据实扣除。B:企业为投资者购买并登记在投资者名下的汽车属于向投资者分配股息,向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项,不得在企业所得税税前扣除。
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第4题
[不定项选择题]纳税人对税务机关作出的下列行为不服的,应当先向行政复议机关申请行政复议,对行政复议决定不服的才可以申请行政诉讼的有(  )。
  • A.加收滞纳金
  • B.征收税款
  • C.确定纳税人减免税范围
  • D.代开发票
  • E.税收强制执行措施
答案解析
答案: A,B,C
答案解析:纳税人对税务机关作出的“征税行为”不服的,应当先向行政复议机关申请行政复议,对行政复议决定不服的才可以申请行政诉讼。税务机关作出的征税行为包括确认纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税、退税、抵扣税款、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点和税款征收方式等具体行政行为,以及征收税款、加收滞纳金,扣缴义务人、受税务机关委托的单位和个人作出的代扣代缴、代收代缴、代征行为等。
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第5题
[组合题]某生产企业系增值税一般纳税人,2023年7月企业发生的与固定资产相关的业务如下:(1)销售自有厂房取得含税收入1541.3万元。该厂房系2014年购入,购入原价1380万元,目前已提折旧600万元,企业选择简易办法计税。(2)销售自己使用过的设备,共取得销售收入257.2万元,其中A设备含税销售收入83.2万元,B设备含税销售收入174万元。A设备系2015年购入,购入时取得的普通发票上注明价税合计金额为100万元,目前已提折旧20万元,该企业就该项业务未放弃减税;B设备系2020年购入,购入时取得的增值税专用发票上注明价款200万元,目前已提折旧30万元。(3)将一辆小汽车自2021年7月1日起对外出租,按月收取不含税月租金6万元。已知:当月可抵扣的进项税额18.6万元;销售的上述固定资产,均仍有使用价值。要求:
答案解析
[要求1]
答案解析:

①一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
销售厂房应缴纳增值税=(1541.3-1380)÷(1+5%)×5%=7.68(万元)
②增值税一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣过进项税额的固定资产,按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税;销售自己使用过的已经抵扣过进项税额的固定资产,按照适用税率计算缴纳增值税。
销售A设备应缴纳增值税=83.2÷(1+3%)×2%=1.62(万元)
销售B设备的增值税销项税额=174÷(1+13%)×13%=20.02(万元)
③出租小汽车属于有形动产租赁服务,应缴纳增值税。出租小汽车的增值税销项税额=6×13%=0.78(万元)。
该企业当月应缴纳增值税=(20.02+0.78)-18.6+1.62+7.68=11.5(万元)。

[要求2]
答案解析:

①销售厂房的会计分录:
借:固定资产清理             780       
      累计折旧               600
   贷:固定资产——厂房              1380
借:银行存款               1541.3
   贷:固定资产清理                1533.62
         应交增值税——简易计税          7.68
借:固定资产清理             753.62
   贷:资产处置损益               753.62
②销售A设备的会计分录:
借:固定资产清理               80
      累计折旧                 20
   贷:固定资产——A设备             100
借:银行存款                83.2
   贷:固定资产清理                81.58
         应交税费——简易计税            1.62
借:固定资产清理               1.58
   贷:资产处置损益                1.58
③销售B设备的会计分录:
借:固定资产清理              170
      累计折旧                  30
   贷:固定资产——B设备            200
借:银行存款                174
   贷:固定资产清理               153.98
         应交税费——应交增值税(销项税额)    20.02
借:资产处置损益                16.02
   贷:固定资产清理                    16.02
④出租小汽车的会计分录:
借:银行存款                  6.78
   贷:其他业务收入                6
         应交税费——应交增值税(销项税额)     0.78

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