卖旧房是按评估价计算土地增值税吗？旧房土地增值税扣除标准

对于旧房卖家来说，一个很重要的问题就是如何确定该房屋的售价。而估价就是一项非常重要的环节。那么对于旧房来说，有没有估价标准呢？卖旧房土地增值税又怎么缴纳呢？本文，之了君将详细介绍卖旧房土地增值税扣除标准！

一、卖旧房是按评估价计算土地增值税吗？

纳税人转让旧房及建筑物，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

旧房评估价格是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

1、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

应纳土地增值税计算：

①计算扣除项目金额=原购房发票金额(1+ 5%N)+转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数；

②计算土地增值额=1旧房及建筑物转让价款扣除项目金额；

③计算土地增值率=(土地增值额+扣除项目金额)× 100%;

④根据土地增值率找出土地增值税适用税率；

⑤计算应纳土地增值税=土地增值额×适用税率。

2、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

按评估价格计算土地增值税：

①计算扣除项目金额=重置成本价×成新度折扣率+取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金+转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用；

②计算土地增值额=旧房及建筑物转让价款或评估价款扣除项目金额；

③计算土地增值率、确定适用税率及计算应纳税款与以上第一种方法步骤相同。

二、卖旧房土地增值税扣除标准？

1、未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2、旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率

（重置成本价：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。）

3、与转让有关的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

4、评估费

因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。

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